前幾天蘋果日報有一篇報導《一張照片看東區已死 台北成鬼街》，內文說：「東區已被投資客毀了，台北成鬼街！」我覺得把所有的過錯推給投資客，有失偏頗。一個地方的興盛繁榮到衰敗，有其遠因近因，就像朝代興亡。
十八世紀工業革命前，每個朝代興亡模式都差不多。一個開國王者，推翻腐敗的前朝。然後慢慢建設，王朝興盛。幾代後又出現一個昏君，搞的民不聊生，然後再度被推翻。但是，真是如此嗎？歷史學家發現，每次革命推翻前朝都會發生戰亂，死一堆人。土地資源有限的情況下，人口變少，大家分到的就多，人人有地種，家家有飯吃。當人人有飯吃，飽暖就開始拼命生小孩，稅金也繳得輕鬆愉快。中央地方都有錢，大家都愉快。百姓安居樂業，誰管你康熙後宮有多少老婆幾個阿哥；雍正最愛甄嬛還是馬爾泰若曦；乾隆爺下幾次江南，睡了幾個答應，搶了幾個香妃，養了幾個和珅。緋聞再多，只要大家有錢賺，搞好經濟就可以當明君。再認真一點上班就可以當聖王。但是當人口開始爆增，土地資源越來越少，種出的東西不夠自給自足，就會爆飢荒，也繳不出稅收，中央地方苦哈哈，不管最後幾任皇帝多麼認真上班也無力回天。沒東西吃，就是所謂的饑荒，飢荒引起民亂，然後出個站頭的登高一呼，編個故事說自己有天命，打贏了就是劉邦，打輸了就是項羽。被外國人幹掉了就是洪秀全。最後無論打輸打贏，饑荒加戰亂肯定死一堆人。一切又從來。所以，朝代興亡不是君王一個人的責任，一條街起落也有諸多原因。
我住台中，我家隔壁的中區幾年前也成為廢墟了。為什麼？是投資客？中區很多房東幾乎都持有好幾十年了，這樣還算投資客？
我也來說說我觀察到所謂商圈跟店面的興衰。商圈的組成：一、人潮，也就是每個來逛街的人；二，店家；三，店面的房東；四，看不見的手。這裡解釋一下，自有店面的店家不是沒有，但是在高度都市化，土地貴到靠北邊走的台北市比例很低。
國中地理大家都有學過，商圈的發展，可能是交通建設，如忠孝東路上密集的捷運站。或是其他原因，如學校：師大商圈、公館商圈。都市重劃，如信義商圈。而看不見的手，就是決定捷運、學校、重劃區的力量。
捷運蓋了，大型百貨公司也來了，商圈興起，帶來了人潮，人潮帶來了消費力。付得起高額店租的大型連鎖商店紛紛插旗。慢一步想進來的店家怎麼辦？四條路。第一條，眼見忠孝東路上一線店面生意好了，巷弄一樓就開始展店做生意。第二條路，往二樓以上或地下室發展。第三條，跑去跟房東談：「唉啊！你租他這麼便宜啊！我每個月多付你一萬，還幫你付對方違約金，租給我吧！」一萬房東不見得會心動，那兩萬、三萬呢？真實案例，原本在忠孝復興XX房屋超小店面，月租XX萬，後來開了一家OO食品，OO食品當初就是用XX+10萬搶到那店面。第四條，分割店面。一間五十坪的大店面會被切成很多小店。25坪切成五間，每間月租6-8萬。這樣一來，原本租不起25坪每個月20-25萬的店家覺得很開心。而投報率變高，房東也很開心。
商圈慢慢興起的過程，就像森林的演替，陽性樹先來，鬱閉了後陰性樹才會出現。毛利率低的書店、小吃店先開，慢慢的，毛利率高的服裝店、首飾店、連鎖餐廳就會來搶。阿不然你以為師大商圈很有水準的書店怎麼倒的？
再來，隔壁每個月都漲價5到10萬了，現實的房東就會對房客說：「唉啊！我如果租你這麼便宜，其他屋主會怪我破壞行情耶！你租不起，我就要換租給別人囉！」慢慢的，大家租金都調漲，每隔一年就調一次，越調越高，調到後來大家生意都做不下去，只好倒店。店一家一家倒，不好逛了，喜新厭舊的人潮也開始往其他更好玩的商圈去。怪誰？這個故事裡的每個角色都有責任，或多或少罷了！
再說回投資客這個角色，你覺得當商圈繁榮，租金收益高到爆表的情況下，有幾個屋主會賣店面。店面這種投資標的跟其他房地產有所不同。收租小套房舊了，房東要自己整理，要自己買家具，房客是人是鬼，全憑一張身分證和房客自己唬爛。房東還要拜託房客趕快搬進來住。店面就不同了，房客要自己裝潢，還要拜託屋主讓他們提早開始裝潢。畢竟時間就是金錢，越早開店越早開始賺錢。而且房客有營利事業登記，有公司行號，店開了就知道是什麼行業，總是比較容易調查，也比較不會在房子裡燒炭自殺。
台北市大馬路的一線店面，動不動就好幾個億。好幾個億的店面月租金是多少你知道嗎？以民權西路旁邊有名的服裝連鎖店來說，一個月租金實收1X8萬。房東一年什麼事也不用幹，收入就將近兩千萬，加上土地飆漲，三五年就可以賺幾個億，比中樂透頭獎還好賺。誰要賣店面給投資客？台北市又有幾個投資客有這樣的實力可以買這樣的投資標的？
商圈倒了，人潮走了。持有店面的房東怎麼辦？第一條，降價求租。第二條，老子就是有錢空著養蚊子。第三條，自己開店做生意。第四條，賣掉。這時候不敏銳的投資客才有機會進場，然後不斷轉手墊高房價，甚至墊高租金。所以說，投資客只是在商圈開始走下坡時進場，稍稍微加速商圈衰敗的原因罷了。
等整個商圈死了，租金便宜到大爆炸，然後又剛好遇到人人都不想上班，人人想創業時，那些付不起高房租的手創店、獨立經營的個性咖啡店就會再度出現。慢慢累積口碑，怕吵的文青來了，打卡了，好奇的人也跟著來了，商圈又復活了。台中市中區，忠信市場，不就是如此？
只能說，商圈就像一個大型的有機體，有生有死，有成長也有衰敗的過程，把一個商圈衰敗的責任推給投資客，不如推給貪婪跟喜新厭舊的人心。
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